Kredit pemilikan rumah (KPR) sepertinya jadi solusi bagi yang ingin punya rumah idaman. Maklumlah, tak banyak orang mampu beli rumah secara tunai mengingat harganya yang naik terus.
Nah, lewat fasilitas KPR ini, kita cukup menyediakan uang muka 30 persen dari nilai rumah saja. Sisanya digenapi bank lewat KPR.
Sejatinya dalam beli rumah meski lewat KPR pun, tetap harus siapkan dana lebih untuk membayar sejumlah biaya membeli rumah. Apa saja biaya itu?
– Biaya tanda jadi
Biaya tanda jadi ini berlaku untuk rumah bekas maupun rumah baru. Biasanya kalau rumah bekas itu kita bayar ke comblang (perantara). Sedangkan rumah baru, biaya tanda jadi ini diminta pihak developer sebagai tanda memesan unit rumah.
– Uang muka
Uang muka mesti disiapkan sejak awal. Ketika sudah mencapai akad kredit dengan bank, barulah melunasi uang muka dengan menandatangani Surat Perjanjian Jual Beli (SPJB) di depan notaris. SPJB ini merupakan bukti pelunasan uang muka saat akad kredit.
– Biaya notaris untuk mengikat kredit dan sertifikat tanah
Biaya ini mencakup balik nama sertifikat tanah dan dokumen lain yang berkaitan dengan rumah. Biaya ini menjadi tanggungan pihak pembeli.
-Biaya provisi, asuransi
Biaya ini dikutip bank jika KPR disetujui. Besarannya tergantung masing-masing bank. Cuma rata-rata sekitar 1% dari nilai pinjaman. Di samping itu, siapkan juga dana asuransi jiwa dan asuransi kebakaran.
Itu baru biaya-biaya yang mesti diketahui sejak awal ketika berniat membeli rumah. Begitu sudah siap dengan berbagai biaya yang muncul, berikutnya adalah mengetahui proses mengajukan KPR ke bank.
Apa saja yang mesti diketahui:
- Pelajari persyaratan pengajuan KPR sehingga mudah melengkapi dokumen.
- Akan ada proses appraisal (penilaian) terhadap rumah yang hendak dibeli.
- Kalkulasi penawaran bank (suku bunga, biaya akad kredit, asuransi, dan lain sebagainya)
- Akad kredit
Katakanlah sudah mendapatkan rumah yang diincar dan sudah memberikan uang tanda jadi. Lalu apa langkah berikutnya?
Tahapan I : Lengkapi dokumen yang dipersyaratkan
Pastikan semua dokumen sudah disiapkan sebelum mengajukan ke bank.
Dokumen pribadi:
- KTP dan kartu keluarga
- NPWP
- Buku nikah
- Slip gaji
- Surat keterangan bekerja (bagi pegawai)
- Rekening koran tabungan 3 bulan terakhir.
Dokumen rumah yang hendak dibeli
- Salinan sertifikat tanah
- Salinan izin mendirikan bangunan (IMB)
- Salinan surat tanda jadi dari developer/penjual rumah yang menyatakan setuju menjual rumah tersebut.
Setelah semua dokumen pengajuan KPR lengkap, barulah bawa ke bank. Bank akan memeriksa semua kelengkapan dokumen tersebut secara administratif. Tak ketinggalan juga bank akan memeriksa rekam jejak nasabah lewat BI Checking.
Tahapan II : Proses appraisal
Begitu lolos dari BI Checking dan dianggap layak mendapat pinjaman, maka bank akan melanjutkan proses pengajuan KPR. Biasanya kalau beli rumah lewat developer yang sudah bekerja sama dengan bank, biasanya tahapan appraisal ini tidak dipungut biaya. Pasalnya, bank sudah setuju dengan harga rumah tersebut dan tak perlu lagi menilai harga rumah yang jadi obyek jaminan kredit.
Beda kasus dengan beli rumah bekas atau rumah baru di mana developernya tak bekerjasama dengan bank. Pihak bank akan mengutus petugas untuk menilai atau melakukan appraisal rumah tersebut untuk menentukan harganya.
Sebagai catatan, proses appraisal ini tak gratis. Calon pembeli rumah harus membayar jasa petugas appraisal yang besarannya sesuai dengan kebijakan bank. Lain halnya jika mengajukan KPR ke bank syariah yang tidak memungut bayaran jasa appraisal.
Tahapan III : Kalkulasi penawaran bank
Ketika bank sudah menginformasikan appraisal dari rumah tersebut dan setuju mencairkan pinjaman KPR, jangan buru-buru bersorak dulu. Perhatikan beberapa hal sebelumnya mengingat KPR adalah perjanjian utang dengan jangka waktu yang panjang.
Apa saja poin yang mesti didalami dari penawaran bank?
1. Perhatikan tawaran suku bunga
Cek besaran suku bunga yang ditawarkan. Di awal biasanya bank menawarkan bunga yang cukup kompetitif, misalnya di bawah 9%/tahun. Cuma umur suku bunga ini hanya untuk maksimal dua tahun saja.
Terus sesuai perjanjian, sesudah itu bunga akan menyesuaikan “bunga pasar”. Patokan ‘bunga pasar’ itu mengacu pada BI Rate (suku bunga yang ditetapkan Bank Indonesia).
Begitu BI menetapkan BI Rate tinggi maka otomatis mengerek suku bunga KPR juga. Sayangnya, begitu BI menurunkan BI Rate, bank tak serta merta menurunkan suku bunga kredit. Inilah risikonya meminjam dana KPR ke bank karena terikat dengan peraturan bank.
2. Syarat dan ketentuan
Pelajari syarat dan ketentuan yang digariskan bank. Pasalnya, inilah ‘hukum’ yang berlaku bila jadi ambil KPR dari bank tersebut. Sebut saja peraturan tentang besaran pinalti jika melunasi sebagian atau seluruh utang sebelum masa kredit berakhir.
Maka itu, jika sejak awal berencana melunasi sebagian utang maka carilah bank yang menerapkan biaya penalti yang kecil.
Begitu pun juga tentang denda jika terlambat membayar angsuran. Berapa besaran denda yang diberlakukan bank. Perhatikan juga metode angsuran, apakah lewat potong saldo atau transfer.
3. Cek dengan detail rincian biaya KPR
Jangan abaikan tiap rincian biaya yang timbul begitu KPR disetujui. Misalnya saja biaya provisi, pajak pertambahan nilai (PPN), biaya balik nama sertifikat, dan lain sebagainya.
Tahapan III : Kredit disetujui bank
Begitu bank setuju untuk mencairkan KPR, maka akan mengeluarkan SPK (Surat Persetujuan Kredit). Di situ tertulis notaris yang ditunjuk bank untuk mengurus semua persyaratan. Soal tarif notaris, bank biasanya meminta pihak calon pembeli rumah menanyakan langsung ke notaris yang ditunjuk.
Tarif notaris ini meliputi jasa pengurusan dokumen Perjanjian Kredit (PK), Akta Jual Beli (AJB), biaya balik nama, pajak, cek sertifikat, Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), dan lain-lain.
Oh iya, tarif notaris ini bisa dinegosiasikan. Tak ada salahnya menawar agar mendapat tarif yang lebih murah. Toh, sekali lagi tarif notaris ini bukan bank yang menentukan.
Tahapan IV : Tanda tangan akad kredit
Penandatangan akad kredit adalah puncak dari proses pengajuan KPR. Proses ini dilakukan di hadapan notaris yang jauh-jauh hari sudah diagendakan. Biasanya seminggu sebelumnya dilakukan pemberitahuan rencana penandatanganan akad kredit.
Pihak yang hadir di akad kredit ini antara lain pihak pembeli (suami dan istri), wakil dari bank, pihak penjual, dan notaris. Semua pihak tidak bisa diwakilkan karena wajib menunjukkan identitas asli ke hadapan notaris.
Masing-masing pihak, baik pembeli maupun penjual rumah, akan menyerahkan dokumen yang diperlukan. Misalnya penjual menyerahkan dokumen terkait rumah (IMB, sertifikat tanah, dll).
Nantinya notaris akan memeriksa semua keabsahan dokumen itu. Misalnya mengecek sertifikat tanah, pajak. Bila semua oke, notaris akan memberikan Surat Tanda Terima Dokumen ke penjual sebagai bukti semua dokumen rumah itu telah berpindah tangan.
Jika semua lancar dan dokumen akad kredit ditandatangani, maka bank akan mentransfer dana ke pihak penjual (developer/pemilik rumah lama). Notaris juga memproses balik nama sertifikat tanah, AJB, ke pemilik rumah baru.
Surat-surat yang diurus notaris itu nantinya diserahkan ke bank bersama surat izin mendirikan bangunan (IMB) sebagai jaminan atas kredit tersebut. Notaris akan memberikan salinan sertifikat itu kepada pihak pembeli dalam jangka waktu tertentu. Bisa tiga bulan atau enam bulan setelah akad kredit.
Boleh dibilang, tahapan dan cara mengajukan KPR cukup rumit dan membutuhkan waktu yang panjang. Kadang waktunya antara 6-12 bulan.
Tapi demi rumah idaman, pasti harus semangat melewatinya. Oh iya, begitu akad kredit sudah ditandatangani maka bulan berikutnya siap-siap membayar angsuran bulanan dengan taat ya!
Image credit:
- https://renatoasteroida.files.wordpress.com/2013/11/biaya2-kpr.jpg
- http://s731.photobucket.com/user/darmawancs/media/The%20Ten%20Townhouses/syaratKPR.jpg.html
- http://www.condo.ca/wp-content/uploads/2013/11/appraisal-mortgage-Toronto-real-estate-condominium-bank-mortgage-lender-value-Condo.ca_-600×330.jpg
- https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgsQ-d7ArvtwVklNfTdCv5vnx_0lKocNoP7IGSYDNSzQ54lwPbX0HyRV8oUBCR6zD1tB7o1ue35kTbD4mpNZTyZ4ysuU0NwU4sA_QkN4Sb64WJJ7ZJZ18C4XeX779Qi_axc_U5HEk-gT7M/s1600/SP3_BTN.jpg
- https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgXcKqVlOg6EFi1EIp2qWDS1dytjfkdjS6tXkaurTaESyDUHnbyOATgIuwk8SJEAdFJFjFXj4VD9uwj_oqFIO6qmcYFgLVd8xok-oH9clEVOSTrxoBTQ5AcuKKKyU6OIpqAD-3CnVC0HALr/s320/DSC04248.jpg
EmoticonEmoticon